Ya te sabés Zillow de memoria. Fichaste los que te gustan. Mandaste un amigo a mirar, hiciste el viaje y lo viste en persona. Necesitás ese departamento en USA y la decisión está tomada.
Compartimentalización: una LLC por cada propiedad
Esto es lo primero que tenés que entender. Cada propiedad debe estar bajo una LLC distinta. Y nunca, pero nunca, mezclar la estructura que usás para trabajar con una que usás para comprar y administrar una propiedad.
Si algo sale mal con una propiedad (una demanda por lesiones, una inundación catastrófica, un vecino complicado, un inquilino que abrió el agua caliente y salía demasiado caliente), ese problema queda contenido ahí. No afecta a las demás propiedades ni a cualquier otra parte de tu patrimonio. Es ponerle un escudo a cada una de tus propiedades para protegerla de los problemas que puedan surgir en las otras, o incluso respecto de tus clientes, proveedores o cualquier actividad profesional que tengas.
¿Te parece un quilombo tener tantas LLC? Es como tener varias mascotas. Sí, tenés que prestarles atención a todas, pero si cada una tiene su propio espacio y las elegiste bien, te van a traer más satisfacciones que problemas. Si todavía no tenés claro cómo funciona este vehículo, este artículo sobre LLC en USA te da una base sólida antes de avanzar.
Cuando tu LLC está en un estado y la propiedad en otro
Supongamos que tu LLC está formada en Delaware, pero la propiedad que te encanta está en Florida. Tu LLC de Delaware no puede simplemente aparecer y comprar propiedades en Florida como si nada.
Necesita ser reconocida en Florida para poder hacer negocios ahí. Este proceso se llama Foreign Qualification. Es un poco como obtener una visa de trabajo para tu LLC. Necesita la aprobación del estado de Florida para poder operar ahí. ¿Difícil? No. ¿Necesario? Absolutamente. Si esta situación te genera dudas, este artículo sobre comprar una propiedad en Florida con una LLC de Delaware lo desarrolla en detalle.
Los impuestos que te van a tocar
La renta inmobiliaria tributa en USA, period. Pero hay otros dos que tenés que tener muy presentes.
Uno se llama FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). Esta ley básicamente dice que si vendés una propiedad en Estados Unidos como extranjero, podrías terminar pagando un porcentaje de esa venta en concepto de este impuesto. Hay maneras de minimizar este impacto, pero necesitás planificarlo correctamente. No querés ser sorprendido por este manotazo después de vender una propiedad.
El otro impuesto que tenés que considerar se llama Estate Tax, que es básicamente un impuesto sobre la herencia. Esto podría entrar en juego cuando pasás a mejor vida y tus propiedades pasan a tus herederos. Dependiendo del valor de tus propiedades, tus herederos podrían terminar pagando un impuesto considerable. Pero hay formas de planificar esto para minimizar el impacto. Desde Planificación Fiscal Internacional trabajamos estos escenarios con anticipación para que no te agarre desprevenido.
¿Sabés qué pasa si tenés varias propiedades sin estructurar adecuadamente? El Estate Tax se puede comer una porción significativa de lo que pensabas dejarle a tus herederos. Y acá es donde la compartimentalización vuelve a jugar un papel relevante, junto con otras herramientas de planificación patrimonial.
La LLC como herramienta, no como solución mágica
La LLC es el vehículo más sencillo para la adquisición de propiedades en USA. Punto. Pero funciona como parte de una estrategia patrimonial más amplia. Hay que aprovechar las enormes ventajas que tiene, evitando que te deje expuesto en los lugares en los que no te protege.
Nosotros vemos casos todos los meses donde alguien armó una LLC, compró la propiedad y creyó que con eso estaba todo resuelto. Después se encuentra con que mezcló operaciones comerciales con la administración de la propiedad, o que no hizo Foreign Qualification cuando correspondía, o que no pensó en FIRPTA hasta el día que quiso vender.
La estructura correcta depende de tu situación particular: cuántas propiedades pensás tener, si vas a alquilar corto o largo plazo, qué otras actividades tenés en USA, dónde sos residente fiscal, qué pensás hacer con esas propiedades en el futuro. Todo eso importa. Si querés entender más sobre cómo usar LLCs para e-commerce y otros negocios, este artículo sobre LLCs y el Impuesto a la Herencia te va a servir.
En Estructuración corporativa internacional trabajamos estos casos todo el tiempo, y la realidad es que cada situación necesita un análisis específico.
Si estás transitando una situación en la cual necesitás ayuda, o simplemente querés contarnos tu caso, contactate con nosotros y vamos a ver cómo te podemos ayuda.
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