Comprar una propiedad en USA entre varios: la LLC con socios

Tu cuñado puso el treinta por ciento, tu hermano otro treinta, vos el resto. O son tres socios de la facultad que juntaron plata para comprar algo en Miami que después van a alquilar por temporada. El departamento ya está elegido. Lo que todavía no existe es el documento que va a decidir qué pasa cuando alguno de los tres quiera vender su parte, se muera, se pelee con los otros dos, o simplemente deje de contestar el teléfono.

Ese documento se llama operating agreement, y cuando hay más de un dueño detrás de la LLC, deja de ser un trámite para convertirse en el corazón de toda la estructura.

Por qué la coinversión cambia todo el análisis

Cuando una sola persona forma una LLC para comprar una propiedad, el operating agreement suele ser genérico: lo arma el agente registrado, cumple con el requisito formal del estado, y nadie le presta demasiada atención porque no hay nadie más con quien discrepar. Ese documento genérico es perfectamente válido para ese caso.

El problema aparece cuando hay dos, tres o cinco inversores detrás de la misma propiedad. Ahí el operating agreement deja de ser un papel de compliance y pasa a ser, en los hechos, el contrato de sociedad que va a regir la relación entre personas que en muchos casos son familia o amigos. Y la experiencia muestra que mezclar vínculos personales con inversión inmobiliaria sin reglas escritas termina mal con una frecuencia incómoda.

¿Qué pasa si uno de los socios necesita liquidez de golpe y quiere vender su porción? ¿Puede venderla a un tercero desconocido, o los otros socios tienen derecho de preferencia? ¿Quién decide si se alquila por Airbnb o por contrato tradicional? ¿Qué pasa si uno quiere reformar la cocina y el otro no quiere poner plata? Ninguna de estas preguntas tiene una respuesta por default que le convenga a todos. Por eso hay que escribirlas.

Qué tiene que tener sí o sí el operating agreement

A diferencia de la LLC unipersonal, acá el documento necesita secciones específicas que resuelvan escenarios de conflicto antes de que ocurran. Algunas de las más relevantes:

• Porcentajes de participación y cómo se calculan las distribuciones (no siempre es proporcional al capital aportado, a veces alguien aporta trabajo de administración y eso también se negocia)
• Capital calls: qué pasa si la propiedad necesita una reparación grande y hay que poner plata extra, y qué consecuencia tiene para el socio que no puede o no quiere aportar
• Derecho de preferencia (right of first refusal) para cuando un socio quiere vender su parte
• Mecanismo de valuación de la propiedad para calcular cuánto vale la porción de cada uno en caso de salida
• Qué pasa si un socio fallece: si sus herederos entran automáticamente como miembros o si los demás socios tienen la opción de comprarles la parte
• Quórum y mayorías necesarias para decisiones operativas (alquilar, vender, refinanciar) versus decisiones cotidianas

Nada de esto es exótico. Son las mismas cláusulas que aparecen en cualquier acuerdo de socios de una startup, solo que aplicadas a una propiedad en lugar de a una empresa operativa. De hecho, el razonamiento es prácticamente el mismo que el que desarrollamos sobre por qué el operating agreement es todavía más importante cuando emprendés con amigos: la cercanía personal no reemplaza la necesidad de reglas claras, la hace más urgente.

Member managed o manager managed: quién firma qué

Con un solo dueño esta decisión es casi irrelevante. Con varios, no. Una LLC member managed significa que todos los socios tienen poder de decisión y firma sobre las operaciones de la entidad. Funciona bien cuando son pocos socios, con confianza alta y participación activa de todos.

Una LLC manager managed designa a una o pocas personas (que pueden ser socios o no) para tomar las decisiones operativas del día a día, mientras el resto queda como inversor pasivo. Esto tiene sentido cuando alguno de los socios vive en Argentina y no quiere lidiar con el inquilino que no pagó, o cuando hay un socio con más experiencia administrando real estate que los demás.

La elección entre una estructura y otra no es menor porque define, entre otras cosas, quién puede abrir cuentas bancarias a nombre de la LLC, quién firma contratos de alquiler, y quién responde frente a terceros en nombre de la entidad. Conviene decidirlo con cabeza fría antes de firmar, no después de la primera discusión sobre quién eligió mal al inquilino.

La estructura fiscal cuando son varios

Acá aparece una diferencia relevante respecto de la LLC unipersonal. Una LLC con un solo dueño extranjero suele tratarse como entidad disregarded a efectos del IRS, lo cual simplifica bastante el reporting. Una LLC con múltiples socios, en cambio, generalmente se trata como partnership a efectos fiscales en Estados Unidos, salvo que se elija otra clasificación.

Esto implica obligaciones de reporting adicionales (como el Form 1065 y los K-1 para cada socio) y requiere pensar con anticipación cómo se van a distribuir las rentas, las pérdidas y, eventualmente, la ganancia de capital en caso de venta. No es un obstáculo, pero sí un costo de compliance adicional que conviene tener presupuestado desde el día uno, no descubrirlo cuando llega la primera declaración.

Dependiendo del volumen de renta y de la situación fiscal de cada socio en Argentina, puede convenir estructurar las distribuciones de manera distinta a la proporción de capital aportado. Esto es terreno de planificación fiscal específica, no de plantilla genérica de internet.

FIRPTA y Estate Tax cuando hay varios extranjeros involucrados

Los dos impuestos que todo comprador extranjero necesita tener en el radar (FIRPTA al vender y Estate Tax al fallecer) se complican un poco cuando hay varios socios no residentes.

En una venta, la retención de FIRPTA aplica típicamente sobre el quince por ciento del monto total de la operación (con porcentajes menores en ciertos casos de compradores que van a usar la propiedad como residencia y el precio está por debajo de ciertos umbrales), y después cada socio extranjero tiene que lidiar individualmente con su porción de esa retención a la hora de declarar. Coordinar eso entre tres o cuatro personas con asesores distintos, o sin asesores, puede generar demoras y malentendidos justo en el momento de cerrar una venta.

En materia de Estate Tax la situación es más delicada todavía. Cada socio extranjero no residente mantiene una exención sobre bienes situados en Estados Unidos que sigue congelada en un monto que no se actualiza desde hace décadas, muy por debajo de la que aplica a ciudadanos y residentes domiciliados en el país. Si uno de los socios fallece, su porción de la propiedad puede quedar expuesta a una tasa marginal considerable, y eso puede obligar a los demás socios a lidiar con un proceso sucesorio en Estados Unidos (probate) sobre una porción de un activo que comparten con otras personas. Planificar esto con anticipación, con herramientas como trusts o seguros de vida que cubran la contingencia, suele ser mucho más barato que resolverlo después del hecho.

Qué pasa si la propiedad está en un estado distinto al de formación

Si la LLC se forma en un estado y la propiedad está en otro, sigue aplicando el proceso de Foreign Qualification que ya existe para estructuras unipersonales: hay que registrar la entidad como extranjera en el estado donde está el inmueble para poder operar ahí legalmente. Con varios socios este paso no cambia, pero sí conviene revisarlo junto con la elección del estado de formación, porque algunos estados tienen reglas más flexibles que otros respecto de la información que exponen públicamente sobre los miembros de una LLC. Para quien quiere evitar que su nombre y porcentaje de participación queden expuestos en un registro público, esto puede inclinar la balanza a la hora de elegir dónde formar la entidad. Para una introducción más general a cómo funciona este vehículo, este artículo sobre qué conviene revisar antes de poner una propiedad en USA a nombre de una LLC es un buen punto de partida antes de meterse en la variante con socios.

El error más común: copiar un modelo de internet

Bajar un operating agreement template de alguna página gratuita y completarlo con los nombres de los socios parece una solución rápida. Y en muchos casos funciona, hasta que aparece el primer conflicto real: alguien quiere salir antes de tiempo, alguien se divorcia y el ex cónyuge reclama una porción, alguien fallece sin dejar instrucciones claras sobre qué hacer con su parte.

En esos momentos, un documento genérico que nunca contempló esos escenarios deja a todos los socios discutiendo sobre qué dice (o qué no dice) un papel que nadie leyó con atención cuando lo firmó. La diferencia entre un operating agreement a medida y uno genérico casi nunca se nota en el día a día de la propiedad. Se nota exactamente el día que algo sale mal entre los socios, que suele ser también el peor momento posible para empezar a negociar las reglas desde cero.

Si estás evaluando comprar una propiedad en Estados Unidos junto con familiares o socios, en Estructuración corporativa internacional armamos el operating agreement y la estructura fiscal a medida de cada grupo de inversores, antes de que la primera transferencia de dinero se vuelva irreversible.

Si estás transitando una situación en la cual necesitás ayuda, o simplemente querés contarnos tu caso, contactate con nosotros y vamos a ver cómo te podemos ayudar.